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內容來自sina新聞

房貸預警下 開發商跑量入市



房貸預警下,開發商跑量入市

  新浪樂居深度報道記者 餘舒虹/文

  2月末,鄭州某房地產公司召集各項目負責人、代理商和財務部門召開瞭一場緊急會議,研究一個問題:如何加速回款。由於銀行房貸收緊,審批周期延長,回款速度明顯放緩,許多開發商面臨著緊逼的現金流壓力。會上,該公司領導層直接提出瞭"以價換量"的想法。

  這樣的情況並不尋常。因為按照慣例,往年一季度都是房貸政策相對寬松的時候,銀行放款慢的情況也會有所緩解。然而今年春節過後,銀行放貸難的現象卻不見好轉,這讓許多翹首以盼的開發商措手不及。

  "開發商回款周期拉長,拿地能力就會弱,然後就會急著賣房子",克而瑞研究總監薛建雄告訴新浪樂居。"以往房企項目銷售的業績考核主要看銷售額,現在,回款率成為一個重要指標",薛建雄說。

  年末房貸沖擊波

  "鄭州房貸收緊現象一直很普遍,利率上浮,貸款審批周期延長,有的業主去年9月份的貸款都還沒批下來,甚至準備退房。"鄭州地產圈人士告訴樂居記者。

  房貸收緊,鄭州並不是一個個案。新浪樂居從全國多個城市調查得知,在北京、杭州、深圳等地,個人首套房貸利率均已取消,普遍在基準利率基礎上浮5-10%,個別銀行甚至上浮30%。 在房貸收緊已成定局的情況下,壓縮房地產個人貸款、延長放款期限、收緊開發貸等行為成為各傢銀行機構的"規定動作"。

  偉嘉安捷房貸專傢吳昊認為,銀行放款慢,並不是春節後房貸緊張造成的,與上一波銀行信貸收緊有關。實際上,從去年第四季度開始,銀行的額度就已經開始吃緊,造成去年年底積壓瞭大量未放款的批單。節後這段時間基本是銀行放款收尾階段,因此仍在集中消化這部分存量,造成房貸額度緊張。

  "樓市'限貸'對於市場影響之快似乎有點出乎意料,大多數開發商即使在不缺資金的情況下,也普遍感到瞭對未來市場預期的不確定性。"從這個意義上來看,同策咨詢研究部總監張宏偉認為,樓市"限貸"比"限購"更具殺傷力,"限貸"或成為樓市調控最有效的調控手段。

  張宏偉分析,由於地產夾層融資政策收緊、銀行的利率偏高,部分城市二套首付比例的提高,導致購房成本增加以及需求下降,開發商在銷售回款上會面臨比較大的壓力,再加上開發貸款比較難獲得,理論上開發商這個時候會面臨比較大的去化壓力,此時,隻有適度讓利才可以激活銷售。

  開發商跑量應對  

  

  在房貸收緊的壓力下,大部分開發商采取瞭"現金為王,跑量制勝"的策略。在一些城市,各樓盤正在加緊入市忙跑量。因擔心下土建融彰化花壇土建融半年政策生變,有房企已計劃將銷售進度提前,加快出貨。

  以上海為例,根據新浪樂居樓盤中心數據,上海3月預計開盤的項目數量為53個,與2月26個項目開盤相比,增加瞭27個,環比暴增104%。同時,樂居記者觀察到,上海樓盤尚無降價征兆,並且部分樓盤定價不低。  

  

  薛建雄表示,面對貸款難和資金使用成本上漲,開發商可能會把資金成本轉移到房產價格中去,轉移給消費者。這種情況在上海、北京這樣供需矛盾突出的城市較為普遍。

  但在更多的地方,降價促銷、加快銷售回款成為資金較為緊張的房企的唯一選擇。據新浪樂居瞭解,從去年第四季度開始,鄭州一些樓盤就已推出部分優惠措施,以刺激購房者提高首付比例甚至全款買房。具體表現為針對不同的首付比例,提供不同等級的優惠,首付越高優惠越大。結果是優惠政策推出數月之後,首付40%、50%的客戶有瞭一定數量的提高。

  隨著杭州、南京等多個二線城市房地產項目出現降價促銷,一線城市廣州市區一些樓盤也出現部分"甩貨"現象。對於大房企來說,雖然價格上保持平穩,但是在促銷手段方面卻費盡心思。

  近日,保利地產宣佈其旗下三個樓盤開始實施"首付分期付款"活動:一套房首付分4個月陸續付清,二套房首付分9個月付清。此前,有媒體報道祈福集團推出"三成免息分期貸款",隻需付3成首付,餘下的7成樓款分期三年內支付給開發商;而佳兆業也在其即將開盤的一深圳樓盤營銷中,給予購房者實際優惠接近"認籌3萬抵6萬"。

  "現在即使新房好賣,房企也缺錢,因不能及時獲得按揭放款。現在大多數房企都在緊急賣存貨--以前留存的優質物業,將之當成籌資手段,直接賣給能付全款的購房者,以解資金急需。"3月10日,深圳著名的地產分析師尹香武在其個人微博上發表瞭這樣的評論。

  房貸收緊,回款無力,歸根結底考驗的是房企的資金鏈問題。去年6月"錢荒"肆虐之際,萬科總經理鬱亮曾公開表態:"房地產不能太強調資金的效率,有錢很重要,必須留有足夠的安全邊際。"

  張宏偉認為,近期的房貸收緊,對於一向負債率較高,或在2013年拿地過多、用力過猛的開發商來說無疑會面臨一定的市場風險;但是對於資金面相對寬裕的央企地產企業、高周轉企業、有境外上市融二胎土地買賣利率多少免費諮詢試算資渠道的企業來說,可能受制於國內錢荒的因素就較少,這些企業可能會面臨市場發展機會。

  3月13日,國傢統計局發佈最新全國房地產開發和銷售情況,受春節假期、房貸收緊、對政策預期不確定等因素影響,今年前兩個月,全國商品住宅市場現量價齊跌態勢,樓市傳統的"小陽春"並未出現。"對於現金多的投資客來說,已到瞭選貨談價的時機," 尹香武說。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-17/11202649044.shtml

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