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內容來自sina新聞

房地產企業進軍銀行的背後玄機

  原創:

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  十一月首周開盤量銳減 沈陽樓市冷清

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  隨著萬科作為徽商銀行基礎投資者的消息發佈,近期開發商"涉銀"的消息不斷。新華聯發佈公告稱該公司參與籌建民營銀行的消息屬實,再加上此前越秀地 產收購創興銀行75%股份以及綠地與貴州省正在籌劃組建銀行的事件,近段時間開發商通過投資銀行成為瞭業內焦點。不難看出房企進軍銀行業的背後是開發商對 於"錢"的追求迫切,正如萬科集團董事會主席王石早前所言,房地產說到底是金融問題,將來的房地產市場,沒有幾千億元的融資平臺你隻是一個打工的。

  "涉銀"成風

  10月29日,徽商銀行在香港路演,主角卻成瞭世界最大的開發商-萬科。路演過程中,徽商銀行向機構投資者披露,萬科出資4.19億美元成為徽商銀行的最大單一股東。

  對此,萬科董秘譚華傑回應入股徽商銀行一事時表示,參股是為更好地滿足客戶在金融服務方面的需求。相對於萬科過千億的年規模,此次參股投資不大,但可望發揮協同效應,助公司率先向客戶提供領先的社區金融服務,提升全面居住服務方面的競爭力。

  一時激起千層浪。隨著萬科入主徽商銀行,更多的房地產企業聯姻銀行事件隨之披露。

  11月4日,新華聯不動產股份有限公司董事會發佈公告稱,該公司參與籌建民營銀行的消息是真實的,相關事宜正等待國務院的正式批準。據公告,湖 南省人民政府已正式行文向國務院請示,由新華聯作為共同發起人之一成立民營銀行,註冊地在湖南長沙,註冊資本為50億元人民幣。而此次亦並非該公司首次涉 及銀行業務,早在2012年11月,新華聯便收購瞭湖南新華聯建設工程有限公司100%的股權。而截至目前,湖南新華聯建設工程有限公司持有長沙銀行股份 約10358萬股,占長沙銀行總股份的4.48%。

  幾乎與萬科發佈投資微商銀行的同時,廣東本土開發商越秀地產也公佈瞭自己投資銀行的事宜。越秀集團旗下的上市公司越秀地產對外宣佈,向創興銀行全體股東提出部分要約收購,以每股35.69港元現金收購最多不超過75%股份,所涉及金額約為116.44億港元。

  而在此前,綠地集團在8月底宣佈與貴州省政府簽署金融戰略合作協議,擬在發起設立外資小額貸款公司、商業銀行,組建金融資產交易所、金融租賃公司等方面開展合作。目前"涉銀"的房地產企業已經達到瞭30多傢。

  融資優勢

  在中國的地產界,地根和銀根一直是開發商的命脈,隨著房企實力的增長,開發商正在試圖改變自身被操縱的命運,投資銀行無疑是根本之道。

  從收購南聯到B轉H申請,再到如今的入股徽商銀行,萬科一直在試圖打開更寬的融資渠道,使自身的發展道路更為順暢。

  其實,"涉銀"房企的優勢已經在過去幾年中展現出來,如近段時間來,黑馬泰禾頻繁高價拿地的背後,與其老板黃其森本人的銀行從業背景有著密切聯 系,同時該企業還是福州(樓盤)商業銀行和海峽銀行的股東。此外,擴張迅猛的銀泰、光耀東方等房企,其老板沈國軍、李貴斌均在此前從事過銀行業務。

  而萬科也曾嘗過與銀行有"關系"的甜頭。2012年5月,萬科股東大會授權董事會在105.9億元的額度以內與華潤集團及其華潤集團關聯公司進 行合作。萬科最終選擇瞭三傢"華潤系"的合作夥伴,分別是珠海華潤銀行、深國投信托和漢威資產管理公司。通過合作,萬科用足瞭105.9億元的額度。

  珠海華潤銀行的前身是珠海市商業銀行,後被華潤集團下屬企業收購,更名為珠海華潤銀行。它和萬科擁有共同的大股東-華潤,憑借這層關系,萬科在 珠海華潤銀行幾乎以當年銀行貸款利率下限獲得瞭約70億元長期貸款。和深國投的合作也一樣,萬科通過深國投發行約30億元信托,10%左右的收益率,在當 時的市場環境下也是較低水平。憑借著大股東與銀行的關系萬科用上瞭便宜錢,這就不難看出萬科此次入股徽商銀行的動機。

  國內錢貴

  隨著銀行對於房地產業的風險擔憂加劇,開發商從銀行能拿到的貸款越來越少,根據銀監會今年上半年公佈的數據顯示,在新增房地產貸款中,房地產開發貸款占24.55%,同比下降12個百分點。

  開發商能從國內銀行拿到的錢越來越少,而且越來越難,這對於在A股上市的企業而言境況更加窘迫,萬科無疑就是受害者之一。

  截至2013年上半年,萬科將在一年內到期的長期借款前五位均為信托借款,總計約77.9億元人民幣,其中利率最高為11.2%,最低為6.16%。

  與此同時,金額前五名的長期借款也都是信托借款,總計47.9億元人民幣,其中利率最高為10%,最低為6.85%。此外,萬科曾於2008年 發行瞭兩筆公司債券,利率在5%-7%之間。除此之外,萬科所獲得的主要銀行貸款時,銀行貸款利率下限還尚未放開,五年期以上長期貸款利率不會低於 6.55%左右的水平。

  這就構成瞭萬科的基本融資成本,約在8%-10%之間浮動。這樣的融資成本,與萬科的"追趕者們"相比並沒有優勢,中海2012年的融資成本僅為3.6%左右。龍湖的融資成本經過債務結構調整後,也可以維持在6%-7%之間。

  即使這樣貴的錢對於一般企業而言還不一定拿得到。

  此前沸沸揚揚的國內開啟房企再融資平臺的消息終於有瞭最終定論,隻不過是企業的一廂情願。統計數據顯示,截至目前已經有38傢A股上市房企發佈 瞭再融資預案或因重大事項停牌。令人吃驚的是,上市房企累計再融資計劃規模已達707.16億元。在這些房企中,隻有迪馬股份的再融資方案獲得證監會受 理。因此,穩固的融資通道對開發商而言事關重要。

  更大圖謀

  房企投資銀行不僅是用錢方便,其背後隱藏著更大的金融野心。

  正如譚華傑所言,徽商銀行可以"助公司率先向客戶提供領先的社區金融服務",所謂的社區金融服務是指:一、代理各種便民服務,方便居民生活,如 代收水電費、電話費、代理非稅收收入、代繳交通罰款等。二、開發銷售理財產品,幫助小區業主財富增值。三、進社區開展金融知識與服務講座,豐富物業活動。 四、涉足電商,構建社區內網上銀行、手機銀行、電話銀行、短信銀行等全渠道的電子服務網絡。

  這背後的利潤空間有多大呢?萬科通過近30年的積累,目前其社區居住人口截止到2012年底已經達到瞭300萬人,這是一個龐大的資源,以每個 人年消費1萬元計算,一年消費額將達到300億元,如果收取3%的傭金,每年收益高達9億元。而到瞭2017年,萬科入住業主預計將達到800萬,屆時這 部分收益將達到24億元,而且是長期的、穩定的收益。

  社區金融服務不僅可以給開發商帶來可觀的傭金收入,同時未來面向個體的小微金融服務也可能成為新的增長點。

  目前花樣年聯合光大銀行推出瞭彩生活e卡通,恒大聯手中國郵政推出瞭金融便利店等社區金融服務已經開始運作瞭。







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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-07/07502484204.shtml

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蕭佩君

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